Financial Coach RiminiInvestimenti immobiliariStrategie di investimento

Credit Lombard for dummies – Comprare un immobile in modo intelligente

Credit Lombard

In fondo è semplice. Che ci vuole. Vuoi comprare una casa, la scegli dopodichè se hai i soldi la paghi se non li hai, vai in banca e fai un mutuo.
Ma siamo proprio sicuri che sia la modalità più efficiente? Si possono valutare altri modi?
Il limite delle soluzioni tradizionali è che spendi soldi per un passivo. Già. Purtroppo la casa è un passivo. Vuol dire che ti toglie (tanti) soldi dalle tasche. Quindi non è un investimento.
Se fosse un attivo ci dovrebbe invece mettere dei soldi in tasca.
È possibile fare in modo che la casa in cui vivi diventi un attivo? Quali soluzioni possiamo valutare?

Mi viene da sorridere solo a pensare all’espressione del tuo viso mentre hai letto la domanda del post per cui avrai pensato “Questo è svitato! Che domanda è?”.
Ovviamente la mia domanda, apparentemente banale, non è diretta alla valutazione del procedimento perchè quello lo sappiamo tutti.
È chiaro che trovi un immobile, ti metti d’accordo sul prezzo, si va dal notaio e fine della storia.

 

Ma finanziariamente come si compra un immobile?

Quante e quali soluzioni conosci? Sei sicuro di conoscere la soluzione migliore?

Prima di proseguire, lascia che mi presenti velocemente.
Mi chiamo Roberto D’Addario e sono un financial coach. Al pari di un allenatore sportivo, aiuto i miei clienti ad individuare soluzioni che rispondano nel modo migliore ai loro obiettivi senza però sostituirmi mai e per nessuna ragione alle loro scelte. Le scelte, a maggior ragione in campo finanziario, sono personali e per questa ragione occorre la piena consapevolezza ed il pieno controllo di ciò che si decide. È come andare a pescare insieme. Si possono condividere metodi, luoghi e tecniche, ma ognuno deve pescare con la sua canna.

 

Modalità tradizionale per comprare una casa: il mutuo o pagare tutto subito

Ritorniamo al discorso acquisto immobile ed esaminiamo qualche possibilità.

Partiamo dal dato di fatto che anche se si pensa di accendere un mutuo per l’acquisto di un immobile c’è bisogno di avere una cifra disponibile come anticipo.
Quindi consideriamo un valore medio per un appartamento pari a 250.000€.

Seguendo il ragionamento di cui sopra significa avere a disposizione una somma tra i 50.000€ ed i 75.000€.

Prima di proseguire in questo ragionamento, se non lo hai ancora fatto, ti suggerisco di leggere il mio articolo precedente dove parlo della differenza tra attivi e passivi che trovi qui:

Imparare a investire: come ragiona un milionario

 

Vediamo quindi le possibilità:

  1. Abbiamo l’anticipo per la copertura delle spese, possiamo chiedere il mutuo alla banca e in seconda battuta procedere all’acquisto dell’immobile. Diciamo che questa è la soluzione tradizionale. Abbiamo finalmente la casa dei nostri sogni! Con un piccolo problema però: abbiamo speso tutti i soldi e ci apprestiamo a pagare 20 o 30 anni di mutuo. Se oltre a pagare la rata del mutuo saremo stati bravi a mettere dei soldi da parte, quando avremo finito di pagare il mutuo, avremo la casa di proprietà e forse qualche soldo da parte. Ti piace come soluzione?
  2. Abbiamo tutti i soldi in tasca. Ah! Che bello! Niente mutui, niente pensieri. Troviamo l’immobile che ci piace e mettiamo tutti i soldi li. Se non comprassimo l’immobile dove vivere diciamo però che quei soldi sarebbero potuti essere investiti e avrebbero fatto qualcosa per noi. Così facendo invece, abbiamo la casa, non abbiamo debiti ma non abbiamo nemmeno soldi. È una soluzione efficiente? E se domani capitasse un imprevisto, per esempio la perdita del lavoro? Come faremmo la spesa? Ed ecco qui che magari una soluzione più efficiente potrebbe essere ricorrere ad un mutuo magari di piccolo importo in modo da mantenere comunque un piccolo gruzzoletto a cui fare ricorso in caso di ogni evenienza.

Esiste qualche altra soluzione?

 

Soluzione 3: trasformare il passivo in attivo – Credit Lombard

Indipendentemente dal trovarsi nella soluzione 1 o 2 può esistere una terza soluzione che potrebbe coniugare molti aspetti e far diventare quello che normalmente sarebbe un passivo trasformandolo in attivo. Molte banche utilizzano una forma di affidamento, una concessione del credito, che si chiama Credit Lombard.
In cosa consiste?
Beh consiste nel mettere a garanzia i propri titoli (mettere una ipoteca su questi titoli) a fronte del quale la banca rilascia della liquidità.
Facciamo un esempio.
Hai 100 di titoli in portafoglio se metti una “ipoteca” su questi titoli la banca ti potrebbe mettere a disposizione il 70% del controvalore di questi titoli. A questo punto, seguimi nel ragionamento. È vero che i titoli formalmente sono tuoi, ma è come se non lo fossero perchè la banca ha acquisito un mandato a vendere sugli stessi  da parte nostra, ma è altrettanto vero che se li avessi utilizzati per la casa comunque non li avresti avuti in mano.
Dove sta la differenza? Beh prova ad immaginare se questi titoli ti dessero una cedola che ti fosse accreditata in conto. Significa che tutti i mesi prendi soldi. Hai trasformato di fatto quello che era un passivo in attivo! È chiaro che i soldi che prendi come flusso cedolare li potresti mettere da parte in modo da coprire il fido che hai preso. Questo però significa anche che dopo un tot di tempo avrai l’immobile di tua proprietà ma anche i soldi!

Schematizziamo questo concetto in modo che sia più comprensibile e vediamo nel dettaglio il Credit Lombard all’opera.

SOLUZIONE STANDARD SOLUZIONE CON CREDIT LOMBARD
Capitale iniziale – 70.000€ Capitale iniziale – 100.000€
Costo immobile – 250.000€ Costo immobile – 250.000€
Mutuo 30 Anni – 180.000€ Credit Lombard su capitale iniziale – 70.000€
Rata mensile mutuo – 630€ Mutuo 30 anni – 180.000€
Dopo 30 Anni casa di proprietà con debito estinto Rata mensile mutuo – 630€
Incasso cedola mensile – 320€
Dopo 30 anni, casa di proprietà con debito estinto più capitale iniziale di 100.000€ che viene ripagato con le sole cedole in 20 anni.

 

Via alle critiche del metodo Credit Lombard! 🙂

Ok…ok… Già mi sento le critiche dei più svegli…

  • E ma nel primo caso devo avere solo 70.000 mentre nel secondo ne devo avere 100.000… Vero, ma è anche vero che nel primo caso non mi rimarrebbe nulla in tasca!
  • E ma nel secondo caso comunque bisogna ridare i soldi del Credit Lombard alla banca e quindi vado ad aumentare il mio debito (se uno prende il mutuo)… Verissimo! È altrettanto vero che comunque nella prima ipotesi questi soldi verrebbero spesi e basta. Nel secondo caso invece frutterebbero qualcosa e i semplici interessi generati coprirebbero l’ammontare preso a prestito in un certo arco temporale.
  • E ma il Credit Lombard ha un costo… Certo che lo ha! Al momento siamo attorno all’1% su base annua dell’importo usato… Nell’esempio di sopra significa pagare 58€ di interessi contro 320/340€ netti presi ogni mese.
  • E ma i titoli possono oscillare di prezzo… Certamente. Qualsiasi possa essere l’oscillazione il concetto è che dopo un certo periodo io mi ritroverei con dei soldi che nel caso tradizionale non avrei mai avuto! Diciamo che esageriamo… Ipotizziamo che i titoli perdano il 50%. Significa che al termine del periodo mi ritroverò con un valore di 50 anzichè i 100 iniziali, ma sono quattrini che nella prima ipotesi non avrei mai avuto.

E ma…

E ma è chiaro che in tutte le cose ci sono diversi aspetti da valutare. Di sicuro se si parte dai problemi non ci si muove mai. Qualche esempio tanto per capirci.
Cristoforo Colombo quando ha messo in piedi la propria missione e doveva trovare le navi per affrontarla aveva a che fare con gente che pensava che la terra fosse piatta.
Alex Zanardi, noto sportivo, dopo un bruttissimo incidente è rimasto senza gambe. Oggi continua macinare record su record in diverse discipline sportive paraolimpiche.
Bebe Vio, nota sportiva, a seguito di una meningite è rimasta senza arti superiori ed inferiori. Questo non le ha impedito di diventare campionessa mondiale di scherma.

Ora con questo non ti voglio trasmettere l’americanata “se vuoi, puoi”.
Ti voglio trasmettere però che se uno si ferma ai problemi ci sarà sempre un motivo, una scusa per non fare le cose.

Con la lettura di questo articolo, mi auguro fortemente di aver contribuito all’accrescimento della tua educazione finanziaria. In fondo l’educazione finanziaria consiste nella presa di coscienza delle proprie decisioni finanziarie. Perché come ho scritto all’inizio devi essere consapevole e responsabile delle scelte che fai soprattutto in campo finanziario.

Essere financial coach significa essere una una guida agli investimenti per fare in modo che le persone possano acquisire strumenti e metodi per la propria consapevoleza e per la propria libertà finanziaria!

Alla tua felicità!

 

 

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *