Mutuo - Tasso fisso e tasso variabile

Qualche giorno fa, mentre ero alle prese con la periodica donazione di sangue, l’infermiera mi ha chiesto di che cosa mi occupassi. Non appena le ho parlato del mio lavoro è arrivata quasi immediatamente la domanda che probabilmente la assillava in quel momento:

Mutuo a tasso fisso o a tasso variabile?

In generale, bisogna sempre valutare il contesto di periodo in cui ci troviamo, per periodi di ammortamento pari o superiori ai 15 anni è preferibile sempre il tasso variabile, per periodi inferiori è preferibile il tasso fisso.

In questo contesto cosa conviene fare?

Come ho evidenziato prima dipende dal contesto. In una situazione come quella attuale in cui i tassi sono prossimi allo 0 diventa più conveniente su qualsiasi durata sottoscrivere un tasso fisso. La differenza oggi tra le due opzioni è di circa un punto percentuale in più sul tasso fisso rispetto al tasso variabile. Questo vuol dire che a parità di importo richiesto e della durata del mutuo, il tasso fisso comporta una rata leggermente superiore.

Perchè conviene un mutuo a tasso fisso?

Nel momento in cui sto scrivendo questo post, il mutuo a tasso fisso risulta più conveniente perchè le prospettive future, essendo oggi i tassi vicini allo 0, non possono essere altro che di rialzo. Ovvero, seppur dovessimo andare incontro ad un lunghissimo periodo in cui i tassi rimangano agli attuali livelli, non possiamo avere alcuna certezza. Quindi sottoscrivendo un mutuo a tasso fisso mi garantisco la certezza di un esborso costante per il futuro.

Cosa deve fare chi ha un mutuo in essere?

In questi giorni ho analizzato diverse posizioni di clienti ed amici che hanno sottoscritto un mutuo alcuni anni fa. In diverse circostanze ho trovato nell’atto di mutuo la facoltà da parte del cliente di poter richiedere l’applicazione del tasso fisso in luogo del variabile. Naturalmente la banca non ha alcun interesse a proporre questa variazione per diverse ragioni:
1) In diversi contratti di mutuo è previsto un tasso floor ovvero un tasso minimo da pagare aldilà dell’andamento dei tassi. Questo vanifica l’effetto positivo di cui si beneficerebbe oggi con dei tassi di riferimento prossimi allo 0.
2) Mantenere mutui a tasso variabile è interesse della banca perchè in questo modo gli istituti di credito diventano immuni da un eventuale rialzo dei tassi scaricando questo rischio sul cliente finale. Mentre passando ad un tasso fisso si capovolge la situazione: il cliente diventa immune ad un rialzo dei tassi la banca deve assicurarsi contro un eventuale ed ipotetico rischio.
3) Nei contratti che ho esaminato esiste un tasso minimo da pagare del 3-3,5% mentre se uno esercitasse la propria facoltà di passare al fisso, alle attuali condizioni, otterremmo un tasso finito in base alla scadenza del 2%-2,5%…

Vi potrà mai la banca suggerire nel vostro interesse di esercitare la vostra facoltà di passare da un variabile ad un fisso? Certamente no…

Cosa può fare chi non ha la facoltà contrattuale di poter cambiare il tasso?

Nel caso in cui il contratto di mutuo non preveda la possibilità di esercitare la scelta di passare dal variabile al fisso è possibile effettuare una surroga. La surroga, per abitazioni prima casa, non comporta alcun costo per il richiedente. Tutte le spese sono a carico della nuova banca.

È regolare l’applicazione di un tasso minimo o floor?

L’applicazione di un tasso floor trova in diverse circostanze delle irregolarità giuridica. Innanzitutto in caso di discesa dei tassi di interesse, come nell’attuale situazione, non si beneficia della conseguente riduzione della rata. L’applicazione di un tasso floor esprime un vantaggio solo nei confronti della banca che, nel caso in cui i tassi subiscano la flessione, acquisisce la matematica certezza di avere un introito certo. A fronte di questo vantaggio la banca dovrebbe riconoscere un premio in denaro in favore della controparte. Naturalmente questo non avviene e la banca si tiene il vantaggio ed anche il premio che avrebbe dovuto riconoscere. Tale premio prende il nome di commissione occulta proprio perchè la banca omette di comunicare e di riconoscere tale riconoscimento in denaro. L’importo di tale premio varia in relazione ai seguenti motivi:
1) data di sottoscrizione del contratto;
2) durata del mutuo;
3) importo del mutuo.

Quindi andrebbe analizzata e valutata caso per caso l’incidenza del valore di questa opzione.

La presenza di questa clausola vuol dire, in termini formali, che il cliente ha venduto a sua insaputa un contratto derivato in favore della banca senza incassarne il relativo premio. Essendoci quindi di mezzo un contratto derivato, che costituisce uno strumento finanziario, andrebbe compilato il questionario MIFID, cosa che spesso tra la documentazione delle banche manca. Questo aspetto costituisce un cavillo giuridico che può essere oggetto di contestazione.

 

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5 Commenti

  1. Buongiorno signor Roberto , sono Rocco Pellegrino di Bianco R.C. nel novembre del 2010 ho stipulato un mutuo per esigenze di liquidità di 122.436,49 euro a dieci anni rata costante francese a tasso fisso Tasso amm. 5,600 e TAEG : 5,945 ad oggi regolarmente pagato , mi conviene per i restanti 5 anni circa passare ad uno variabile? Grazie . Rocco Pellegrino

    • Buongiorno Rocco, grazie per il suo quesito. Senza avere ulteriori elementi necessari per esprimere un corretto parere professionale, in linea molto approssimativa, mi verrebbe da dirle che le conviene se non altro provare innanzitutto a rinegoziare le condizioni del mutuo con la sua banca e contemporaneamente provare a sentire qualche altro istituto per farsi fare una nuova offerta. Essendo poi la durata residua breve, personalmente non mi aspetto un aumento dei tassi tale da eguagliare le sue attuali condizioni fisse quindi ritengo più che plausibile valutare le condizioni per un nuovo mutuo/ristrutturazione di quello attuale con un tasso variabile.

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